近(jin)兩年房地(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)火爆局面，使得(de)大多數人對于房地(di)產(chan)類上市公(gong)司的(de)(de)中(zhong)期業績早(zao)已(yi)成竹(zhu)在胸，即使是非專業人士，對這一行業的(de)(de)中(zhong)報預期也顯得(de)信心十足(zu)。8月(yue)31日，81家房地(di)產(chan)類上市公(gong)司半(ban)年報塵(chen)埃(ai)落定，業績果然一片“陽光燦(can)爛(lan)”。
據統計(ji)，絕(jue)大(da)多(duo)數房地產類上(shang)市(shi)公司今年(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)業績保持(chi)大(da)幅(fu)增長勢頭，過半(ban)數企業凈利潤(run)(run)同比增長，并(bing)有(you)多(duo)家增幅(fu)超過100%。例如(ru)，萊(lai)茵置業稅后利潤(run)(run)增長率高達895.58%，北京城(cheng)建為(wei)793.23%，其2005年(nian)(nian)半(ban)年(nian)(nian)報顯示的(de)每股(gu)收(shou)益已超2004年(nian)(nian)全年(nian)(nian)收(shou)益，此(ci)外，陽光(guang)股(gu)份、深長城(cheng)、萬科、金地集團(tuan)的(de)稅后利潤(run)(run)增長率也都在100%之上(shang)。全行業的(de)凈利潤(run)(run)同比增幅(fu)高居所(suo)有(you)行業之首。
分析房(fang)(fang)地(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)半年(nian)報業(ye)(ye)(ye)績的(de)井噴現象，毫(hao)無疑問，2004年(nian)房(fang)(fang)價持續上漲是其主要(yao)(yao)原因。此外，業(ye)(ye)(ye)內人士普遍認(ren)為，房(fang)(fang)地(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)特殊(shu)的(de)會計(ji)制(zhi)度也(ye)是個中(zhong)(zhong)關鍵。與別的(de)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)不同，房(fang)(fang)地(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)的(de)收入(ru)(ru)并不在收到(dao)購房(fang)(fang)款時(shi)確(que)定(ding)，而(er)是以竣工結(jie)算為依(yi)據，即(ji)售房(fang)(fang)時(shi)的(de)收入(ru)(ru)要(yao)(yao)到(dao)交房(fang)(fang)時(shi)才能確(que)定(ding)。因此，2004年(nian)房(fang)(fang)地(di)產市場的(de)火爆，并沒(mei)有在上市公司的(de)2004年(nian)年(nian)報中(zhong)(zhong)得到(dao)體現，而(er)是集中(zhong)(zhong)在2005年(nian)半年(nian)報中(zhong)(zhong)噴發。
同(tong)時，研(yan)究人(ren)士指出(chu)，房(fang)地(di)產行(xing)(xing)業這種收入確定(ding)上(shang)的滯(zhi)后(hou)(hou)性同(tong)樣會使國(guo)家對于該行(xing)(xing)業的宏觀調(diao)控效果延(yan)遲(chi)顯現(xian)。上(shang)半(ban)年，國(guo)務(wu)院(yuan)七部委(wei)聯合出(chu)臺了《關于做好穩定(ding)住房(fang)價格工作(zuo)意見的通知(zhi)》，業內(nei)人(ren)士分(fen)析認為，國(guo)家對房(fang)地(di)產業實行(xing)(xing)宏觀調(diao)控后(hou)(hou)，必(bi)將對房(fang)地(di)產上(shang)市公司(si)業績造成一定(ding)影響(xiang)，預計這種影響(xiang)要在(zai)明(ming)年才會逐漸體現(xian)。
而事實上，一(yi)些(xie)房地(di)產上市(shi)(shi)(shi)公司已然繃緊了這根“弦”。中華(hua)企業就在(zai)(zai)半(ban)年報(bao)中提醒(xing)投資者，盡(jin)管公司預(yu)計今年前三季(ji)度(du)業績會(hui)有大幅增長，但近期(qi)(qi)(qi)國家出臺的(de)調(diao)控(kong)政策和行業景(jing)氣度(du)對公司的(de)影響會(hui)有滯后效應(ying)。此種謹慎(shen)觀望(wang)的(de)心態在(zai)(zai)房產巨(ju)頭(tou)萬(wan)科(ke)的(de)半(ban)年報(bao)中也不難窺見：“業界看(kan)法與市(shi)(shi)(shi)場預(yu)期(qi)(qi)(qi)，在(zai)(zai)短短幾個月內，亦(yi)發生了相當(dang)深刻的(de)轉折。報(bao)告期(qi)(qi)(qi)初，基于房價持續上漲的(de)事實，業界看(kan)法多有樂觀，或認(ren)為中國核心城市(shi)(shi)(shi)房價將在(zai)(zai)數年內與發達國家大都市(shi)(shi)(shi)接(jie)軌。報(bao)告期(qi)(qi)(qi)末，對行業前景(jing)之預(yu)期(qi)(qi)(qi)亦(yi)多迷茫。”
這種對行業前景的(de)(de)“迷茫”預期，除了受(shou)國家(jia)宏觀(guan)調(diao)控政策(ce)的(de)(de)影響，還(huan)有宏觀(guan)經濟走勢等其(qi)它(ta)多(duo)種因素的(de)(de)共同作用。例如(ru)，今年下半年以來，匯(hui)率形成機制的(de)(de)改革(ge)，人(ren)民(min)幣的(de)(de)升值，能源價格(ge)的(de)(de)持續上漲(zhang)，7月份CPI的(de)(de)反彈，都(dou)使得未(wei)來充滿變數(shu)，這將(jiang)直接(jie)影響對與其(qi)息息相關的(de)(de)房地產(chan)行業走勢的(de)(de)判(pan)斷。
與之相呼應(ying)(ying)，觀(guan)察公司(si)中(zhong)(zhong)報可以(yi)看出(chu)(chu)，大部(bu)分(fen)(fen)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)公司(si)在今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)就(jiu)開(kai)(kai)(kai)始(shi)了(le)回(hui)(hui)收現(xian)金(jin)(jin)的(de)舉(ju)動。萬(wan)科的(de)半年(nian)(nian)報表(biao)示：“公司(si)已(yi)計劃(hua)將(jiang)開(kai)(kai)(kai)工(gong)面積向(xiang)下(xia)調(diao)減(jian)約15%，竣(jun)工(gong)面積向(xiang)下(xia)調(diao)減(jian)約10%。公司(si)管理層認為，將(jiang)去(qu)年(nian)(nian)年(nian)(nian)末制定的(de)較為樂觀(guan)的(de)開(kai)(kai)(kai)工(gong)計劃(hua)適當(dang)調(diao)減(jian)，減(jian)少(shao)現(xian)金(jin)(jin)支出(chu)(chu)，是順應(ying)(ying)政策和市場變化(hua)之舉(ju)。”分(fen)(fen)析(xi)人士指出(chu)(chu)，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)公司(si)在近期(qi)(qi)之所以(yi)都選擇加大回(hui)(hui)收現(xian)金(jin)(jin)力(li)度(du)(du)，一(yi)個主要的(de)原因就(jiu)是為了(le)增強抵抗力(li)，等待局勢明(ming)朗化(hua)，回(hui)(hui)避此輪政策調(diao)控風險。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)回(hui)(hui)收現(xian)金(jin)(jin)的(de)做(zuo)法得到了(le)很多機(ji)構投(tou)資(zi)者(zhe)的(de)認同(tong)(tong)，例如(ru)，中(zhong)(zhong)信基金(jin)(jin)公司(si)最新(xin)發布的(de)投(tou)資(zi)策略(lve)報告認為，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)價格出(chu)(chu)現(xian)一(yi)定幅(fu)度(du)(du)回(hui)(hui)落不可避免。日前，國務院發展研究(jiu)中(zhong)(zhong)心產(chan)(chan)業(ye)(ye)部(bu)與上海證券報聯合(he)發布報告稱，目前房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)已(yi)進入調(diao)整階段(duan)。數據顯示，5月份商品房(fang)銷(xiao)售(shou)面積為2290.5萬(wan)平方米，同(tong)(tong)比增長8.6%，較去(qu)年(nian)(nian)同(tong)(tong)期(qi)(qi)增長率(lv)有(you)大幅(fu)回(hui)(hui)落，但(dan)同(tong)(tong)時銷(xiao)售(shou)額增速(su)也比去(qu)年(nian)(nian)同(tong)(tong)期(qi)(qi)降低9.78個百(bai)分(fen)(fen)點(dian)。整體來看，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場各(ge)項供求指標基本體現(xian)出(chu)(chu)增速(su)放(fang)緩、景氣回(hui)(hui)落的(de)特點(dian)，表(biao)明(ming)去(qu)年(nian)(nian)以(yi)來對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)資(zi)金(jin)(jin)、土(tu)地(di)(di)和消費需(xu)求的(de)各(ge)項調(diao)控效應(ying)(ying)初顯。
不(bu)過，調(diao)控(kong)(kong)(kong)當前，仍然能(neng)夠聽到一(yi)些來自大型房(fang)地產企業(ye)(ye)和業(ye)(ye)內人士的(de)(de)樂觀聲音(yin)。萬科方(fang)面在(zai)半年(nian)報中(zhong)的(de)(de)言(yan)論(lun)具有(you)(you)代表性(xing)，認為(wei)不(bu)能(neng)將(jiang)調(diao)控(kong)(kong)(kong)政(zheng)策視為(wei)行(xing)業(ye)(ye)利空。“調(diao)控(kong)(kong)(kong)將(jiang)使行(xing)業(ye)(ye)降溫，這是毋庸置疑的(de)(de)常識(shi)，但關(guan)鍵在(zai)于，既(ji)然長期來看房(fang)價過快上(shang)(shang)漲對行(xing)業(ye)(ye)有(you)(you)害(hai)無益，那(nei)么適度降溫恰好(hao)有(you)(you)助于使行(xing)業(ye)(ye)回歸理(li)性(xing)。與上(shang)(shang)一(yi)輪(lun)宏(hong)觀調(diao)控(kong)(kong)(kong)相比較，政(zheng)府經(jing)驗(yan)更趨豐(feng)富(fu)，調(diao)控(kong)(kong)(kong)手段(duan)更趨成熟，而整(zheng)個市場的(de)(de)堅實(shi)程度、經(jing)濟發(fa)展與城(cheng)市化帶(dai)來的(de)(de)真實(shi)需求(qiu)更非十年(nian)前所能(neng)比擬。所以，本輪(lun)調(diao)控(kong)(kong)(kong)帶(dai)來的(de)(de)震(zhen)蕩，將(jiang)遠小(xiao)于上(shang)(shang)一(yi)輪(lun)。調(diao)控(kong)(kong)(kong)也將(jiang)恢(hui)復行(xing)業(ye)(ye)優勝(sheng)劣汰的(de)(de)正常機制，行(xing)業(ye)(ye)整(zheng)合加速(su)是必然結果，優秀企業(ye)(ye)將(jiang)獲得更大的(de)(de)發(fa)展機會(hui)。”華泰證券(quan)研究人員亦表示，國(guo)家的(de)(de)宏(hong)觀調(diao)控(kong)(kong)(kong)政(zheng)策對地產板塊的(de)(de)影響(xiang)是結構性(xing)的(de)(de)，宏(hong)觀調(diao)控(kong)(kong)(kong)在(zai)一(yi)定程度上(shang)(shang)減(jian)少了未來一(yi)段(duan)時間房(fang)地產的(de)(de)供給量，而需求(qiu)則是相對剛性(xing)的(de)(de)，在(zai)這種背(bei)景下(xia)，優質(zhi)地產股仍具成長性(xing)。
目前，很多業界人士預測，房地產行業局面年內即將會明朗。“如果在8月、9月，各地房價能夠達到調控目的，目前的觀望態勢就能全面打開，市場亦將會進入相對平穩期。”
摘自《金融時報》
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